Claves para combatir los “noes”

Dudo que algún niño haya contestado, en clase, a la pregunta de – ¿qué quieres ser de mayor…? –  diciendo que quiere ser comercial o vendedor.  Y no sólo porque no exista titulación tan específica sino porque se trata de uno de los trabajos menos vocacionales que podemos encontrar.

Y, a pesar de ello, el de comercial es uno de los trabajos más demandados en España en este momento. Poco menos que contradictorio, sí.

En Keller Williams Imperial sabemos muy bien que el de comercial es un trabajo más de actitud que de aptitud, a diferencia de otros tantos más técnicos o académicos.

Se trata sobre todo al principio, de una cuestión de cantidad, por lo que el volumen de contactos es lo más importante, y esto puede provocar una fuerte frustración a aquellas personas con una menor resistencia mental al no.

Si podemos decir en positivo que, la promoción y crecimiento profesional suele producirse, en gran medida, desde el departamento comercial en la mayoría de las disciplinas profesionales, puesto que son ellos los que conocen al cliente, el producto y a la competencia.

Pocas áreas o sectores profesionales permiten dicha promoción y en un periodo de tiempo tan relativamente corto como ocurre en Keller Williams.

No saber gestionar un no

El no saber gestionar un no, hace que no queramos “enfrentarnos” a los clientes y realicemos actividades que no tienen que ver con vender, por miedo al no y a que todo el tiempo invertido sea en vano. Hay un gran número de compañeros que no soportan tantos «noes» y a las pocas semanas de comenzar en la profesión, abandonan.

Y es que hay que tener cuidado con nuestra propia gestión del no porque tendemos a justificar interiormente el motivo, siendo este dialogo interno, por lo general, muy destructivo, eliminando la valía y la autoconfianza del agente.

Claves para gestionar el no

1. Tómalo como algo normal

Una de las verdades más absolutas de esta profesión es que: «si eres ” vendedor” te vas a comer muchos noes».

Da igual el servicio que “vendas”, a quién vaya dirigido o dónde lo hagas…si eres comercial te van a dar muchos noes…y cuanto antes aceptes y asumas los noes como algo normal y como parte de tu trabajo mejor te va a ir. Cuanto antes te familiarices con este hecho antes llegaran tus resultados.

2. Considéralo como temporal, específico y externo

– Temporal, y no para siempre. Los no pueden ser un no por ahora, por esta semana, por esta quincena, por este mes o para siempre. Un no esconde muchas oportunidades que hay que seguir “mimando” para que se produzcan.

– Específico, y no general. Los no proceden de un sólo cliente a la vez, de ese cliente en concreto y no significaba que todos los clientes van a contestar igual.

– Exterior a la persona, y no a lo personal. Los noes lo dicen a un producto, precio, empresa, servicio… pero no a la persona en sí.

3.  En modo juego, sí.

Todos sabemos que nuestro cerebro está programado para sobrevivir y siembre va a buscar el placer y evitar el dolor.  Y cuando nos dicen que no el cerebro se lo toma como un dolor a evitar. ¿Qué podemos hacer?

Cuando vayas a “vender” reprograma tu mente, mentalízate, cambia el chip y ponte en “modo juego”.

Si, así es, cuando estamos jugando las cosas no la tomamos tan en serio y provoca un mensaje directo a nuestro cerebro de que un no carece de importancia.  

El humor, la buena actitud y las expectativas realistas son los mejores antídotos ante el “miedo” a las llamadas y los noes.  El no te acercará al sí.

Una cuestión de confianza

Ante cualquier adversidad y los innumerables “noes” acepta y confía. La baja tolerancia a la frustración esconde inseguridad, y en la compañía Keller Williams Imperial cuentas con la capacitación, entrenamientos y modelos que te aportaran la seguridad necesaria para desarrollar tu labor con éxito.

Por ello confía en ti, en tu capacidad para gestionar la incomodidad emocional y salir adelante. Y confía, también, en el proceso y en todo el equipo humano y técnico con que puedes contar.

Somos una compañía creada por Agentes para Agentes, conocemos tus “miedos” porque también los tuvimos.

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  • Fuentes: El Confidencial, La mente es maravillosa, Ventas éxito.

Manos a la obra; o no…

Hay una cadena de televisión que dedica, prácticamente, toda su programación a la reforma y venta de casas. Programas en los que las obras, o siempre salen bien y ajustadas a precio y tiempo o siempre salen mal por falta de fondos e imprevistos. Y curioso que el resultado final siempre va a depender, única y exclusivamente, de la pareja profesional que dirija el asunto. Sabes de qué cadena te hablo, ¿verdad? Como también sabemos que la realidad del sector es otra y ninguna reforma o propiedad para reformar es igual a otra y son muchos los factores que la condicionan.

¿Siempre conviene o es necesario reformar antes de vender?

Pues claramente no, y es que depende de muchos factores, como ya apuntábamos: perfil del vendedor, perfil del comprador, localización del inmueble, curva económica, mercado…

Pongámonos en situación de las diferentes variables que se pueden dar según el perfil del vendedor, en una vivienda que si requiere reforma, y como ello declinará en un tipo de comprador u otro.

  • El vendedor no puede, o no quiere, reformar.

Deberá tener en cuenta, entonces, algunos factores como la localización y mercado inmobiliario de su zona. 

Indudablemente tiene que salir a la venta con un precio por metro cuadrado inferior al de obra nueva, propiedades más “jóvenes” o reformadas de su zona, para así poder tener opción a ser comprada.

Tener en cuenta también que su comprador ha de contar con más ahorros para poder ocupar la reforma de su propio bolsillo y querer asumir, además, todo el estrés de una obra. No olvidemos que no todos los compradores quieren verse sumidos en ese tipo de proyectos.

¿Es atractiva su propiedad para dicho perfil? ¿Se da ese perfil en su zona?

Una propiedad a reformar en una ciudad de interior no tiene el mismo “tirón” que esta misma en primera línea de mar en la Costa del Sol, por ejemplo.

Según la zona en que se encuentre la propiedad, el perfil del comprador será más o menos variado y, por tanto, más o menos cuantioso.

Si volvemos al ejemplo de una propiedad en la Costa del Sol entenderemos que un inmueble a reformar puede ser interesante, entendiendo que su precio es adecuado, tanto como primera vivienda, como vivienda vacacional o para ser reformada y obtener rendimiento por medio de alquiler o venta posterior. En este caso, la venta no estará tan condicionada por el factor “ a reformar” y puede ser, incluso, un factor positivo.

Si la localización del inmueble indica que va a tardar más en venderse porque la demanda es menor ¿puede el vendedor asumir ese tiempo de espera y el coste económico y temporal que ello implica? En este caso, quizá, si deba valorar el hecho de una reforma para que su propiedad se venda antes.

  • El vendedor reforma antes de vender.

Como decíamos más arriba, puede tratarse de un particular que pretende tener de su lado a esos compradores que no quieren reformar, o no tienen los medios económicos para asumir dicha reforma.  O tratarse, quizá, de un vendedor que lo hace como estrategia de obtención de beneficio porque ha comprado a buen precio, ha hecho una reforma con un coste reducido y en la venta está obteniendo un beneficio interesante en poco tiempo.

Como indicábamos, la decisión de reforma sí o reforma no, va a depender de los recursos del propietario, de la localización de la propiedad y del perfil y demanda de compradores que se de en dicha zona.

¿Y ahora cómo lo vendemos?  

Habiendo asesorado al propietario sobre los pros y contras de cada opción, pasamos a ocuparnos de la difusión y comercialización del inmueble. ¿Pero cómo? ¿sabemos hacerlo?

Con frecuencia encontramos propiedades a reformar o reformadas que son anunciadas de igual modo que otras que están listas para entrar a vivir. No ofrecemos al cliente final, en la mayoría de los casos, una información completa y adecuada para potenciar el valor de ese inmueble.

Y es que, si consideramos que empleando algunos recursos, no sólo daremos un excelente servicio si no que además nos servirá como un excelente branding y difusión de marca, podremos ver dichas acciones con una perspectiva más amplia que la propia venta del inmueble.

Mejor pongo algunos ejemplos ¿te parece?

  • Propiedad reformada:

Lo ideal es poder “acompañar” a sus propietarios en el proceso de reforma y desde su inicio, antes incluso de la propia comercialización. 

  1. Tras nuestra primera visita y valoración del inmueble podemos entregar un listado de proveedores y empresas que se dediquen a reformas y relacionados.  No solo aportamos valor si no que consolidamos relaciones y sinergias con otras empresas y sectores.
  2. Hacer fotos y videos durante la reforma y difundirlas en modo multicanal ayuda a ir generando expectación en el mercado de compradores, a que propietarios en similar situación diferencien nuestro trabajo y a que los propietarios de la propiedad que nos ocupa valoren que para nosotros todo empieza antes y cuentan con nosotros.
  3. Ya reformada la vivienda, y dentro del proceso de difusión y comercialización habitual, incluir imágenes comparativas del antes y el después, planos y modificaciones estructurales, listado de calidades y materiales… Contribuir, en definitiva, a que el comprador pueda apreciar la transformación lo mejor posible y a que otros vendedores consideren nuestro asesoramiento como la mejor opción.
  4. Compartir estas acciones con nuestra base de datos y, desde diferentes canales de difusión, ayudará a madurar el interés de nuestros leads por trabajar con nosotros.

Como ves, acciones que no requieren inversión y con un impacto muy positivo en nuestros clientes actuales y futuros.

  • Propiedad sin reformar:

También va a requerir de un trabajo previo a la propia comercialización y la presentación de las acciones que vamos a realizar a los propietarios, harán que se decidan a trabajar con nosotros.

  1. Preparar diferentes presupuestos de reforma según calidades y modificaciones.
  2. Aplicar técnicas de Home Staging o puesta a punto estratégica de la propiedad ayudará, cómo no, a acelerar la venta.
  3. Diferentes propuestas de redistribución estructural con variedad de planos. Hay aplicaciones gratuitas o de reducido coste con excelentes resultados.
  4. Reforma virtual por medio de técnicas de realidad aumentada, video e imágenes 3D. Esta acción la podemos externalizar y contratar a una empresa.
  5. Una vez contemos con compradores interesados podemos facilitarles, también, nuestro listado de proveedores y empresas de reformas y relacionados.

Nuevamente, dar difusión de todas estas acciones en redes sociales, emails, campañas, grupos de difusión… contribuirán a aportar valor a nuestro trabajo y a que nuestros clientes y usuarios nos vean como la mejor opción del mercado.

Estas viviendas que comercializamos quizá en menor medida, hemos de verlas como una excelente oportunidad para dar un servicio diferenciador, para mostrar acciones de comercialización menos habituales y para aportar valor a nuestra comunidad y esfera de influencia.

¿ Sigue siendo Málaga atractiva para inversores inmobiliarios?

Los datos de los dos últimos años nos indican que si. Y es que la demanda de vivienda en Málaga alcanzó en 2018 el punto más alto de la última década, tanto en la provincia como en la capital, y se ha ajustado de forma «suave» en este 2019 que acaba de concluir. En el periodo de los últimos cuatro años, el precio de la vivienda ha crecido a un promedio anual de un 4% a nivel provincial y de un 6% en el caso de Málaga capital. Sin embargo, los valores se sitúan todavía lejos de los niveles máximos registrados en 2007.

Según el Ministerio de Fomento, el precio del metro cuadrado de la vivienda libre al tercer trimestre de 2019 se situaba en los 1.825 euros frente a los 2.348 que se llegaron a alcanzar en los inicios de 2008. En Málaga capital el valor actual medio actual es de 1.722 euros, también por debajo de los 2.366 de aquella época.

Una imagen del proyecto de las Picasso Towers, en el litoral oeste de Málaga.
Las Picasso Towers, en el litoral oeste de Málaga.

El precio medio de la vivienda a nivel provincial se sitúa por encima del precio registrado en la ciudad de Málaga, lo que es indicativo del dinamismo de los municipios de la costa que impulsan al alza el precio medio. No obstante, en Málaga capital destaca el incremento de precio en la zona Centro, así como en las promociones de obra nueva de lujo, que han impulsado significativamente al alza el precio unitario en estas zonas. Así, el precio promedio en Marbella destaca del resto de municipios superando los 2.500 euros el metro cuadrado. Fuengirola, Benalmádena, Rincón de la Victoria y Mijas experimentan los mayores incrementos de precio de la provincia con valores medios del 8,5% respecto a 2015 y de un 12% en 2019.

A nivel de compraventas, el mercado de Málaga empezó su recuperación en 2014 con una tasa de crecimiento promedio anual de un 12% (similar a la de las provincias de Sevilla o Alicante). En 2018, las transacciones superaron las 34.000 unidades (el dato más alto de la última década), y este año, a la altura del tercer trimestre se rondan las 23.000, por lo que es casi seguro que 2019 cierre con una cifra algo inferior (en torno a las 32.000). Málaga capital, Mijas, Manilva y Estepona concentran la mitad del total de viviendas en el último año, lo que muestra «un dinamismo relevante atrayendo promotores».

Con respecto a la actividad del sector inmobiliario, los indicadores de visados de obra nueva muestran «una evolución positiva y apuntan hacia «una expansión de la oferta de vivienda nueva». Sin embargo, la producción de vivienda actual apenas representa el 30% de los niveles de la década de los 90.

En el caso de la capital, desde KW Imperial constatamos que los nuevos desarrollos en los distritos más alejados del centro están marcando el ritmo en este segmento de vivienda nueva. Los proyectos se concentran en la zona de Teatinos, Colinas del Limonar, La Térmica y la zona de Puerto de la Torre.

En la Costa del Sol, en general, los municipios de Estepona, Mijas, Fuengirola y Marbella concentran el mayor número de viviendas en construcción.

«Málaga Capital y la Costa del Sol siguen siendo muy dinámicos atrayendo promotores e inversores», apunta la consultora CBRE, que opina que, de cara al futuro de Málaga, el desarrollo de La Térmica tendrá un gran impacto dentro del segmento de vivienda de lujo, en una ubicación próxima al aeropuerto y con muy buenas conexiones.

Esta zona se presenta como una excelente alternativa de vivienda de lujo que podría atraer al comprador extranjero que tradicionalmente ha invertido en Marbella y que ya se ha bautizado como la milla de oro de Málaga. Destacan en estos suelos las promociones situadas en el paseo marítimo Antonio Banderas, con el ejemplo del proyecto de Picasso Towers compuesto por tres torres de 213 viviendas, cuyo perfil comprador es principalmente extranjero».

También los municipios de la Costa del Sol confirman su «atractivo», con Estepona, Mijas, Fuengirola y Marbella concentrando el mayor número de viviendas en construcción.

Destacar también el desarrollo de más de 2.300 viviendas por parte de la Sociedad de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) a través de su Socimi Árqura Homes. Las ubicaciones elegidas son Málaga capital, Estepona, Casares, Manilva, Mijas y Benalmádena. La entrega de viviendas está prevista para 2023 y 2024.

Mercado del Alquiler en Málaga

En cuanto al mercado del alquiler, los precios en la ciudad de Málaga presentan crecimientos significativos, como consecuencia de la tensión generada entre el incremento de la demanda de vivienda en alquiler y una oferta muy limitada.

La renta media en la provincia de Málaga ha experimentado una subida de un 50% desde el mínimo registrado tras la crisis (septiembre de 2013). En 2019 el crecimiento se ha mantenido constante en el 5% interanual. Puede deberse en gran medida al auge de la vivienda turística. En muchas zonas se han sustituido contratos de arrendamiento de larga temporada (más habituales en la época de crisis) por alquileres vacacionales de menos duración en temporada alta.

Los precios medios de renta más elevados se recogen en la zona Este (Colinas del Limonar), donde se sitúan la mayor parte de las viviendas de lujo con precios medios de alquiler en torno de 1.150 euros al mes, así como en Málaga centro (con 900 €) y en Carretera de Cádiz (con 960 €)

Podemos indicar, entonces, que si bien no estamos en los niveles numéricos previos a la crisis de 2008, el mercado inmobiliario en nuestra provincia, su capital y la Costa del Sol, en concreto, gozan de buena salud y se prevé dinámica y muy interesante para inversores y demás perfiles de compradores.

Keller Williams Imperial, Málaga www.buscamostalento.es

  • Fuentes: La opinión de Málaga, Keller Williams España , Fomento

Las 6 Perspectivas Personales en KW Imperial

Con la emoción de quien tiene invitados en casa, así nos hemos sentido en la primera presentación de las 6 Perspectivas Personales de Keller Williams Imperial, en Málaga. Y es que, efectivamente, se trataba de eso: haceros sentir como en casa y abriros las puertas del nuevo Market Center KW, en la capital de la Costa del Sol, además de disfrutar de esta exposición atípica, por supuesto.

De la mano de Leonardo Cromstedt, presidente de Keller Williams España, pudimos disfrutar de una formación distinta, disruptiva y muy práctica. Leonardo confiesa que es una de sus formaciones favoritas, porque está al alcance de todos y porque puede cambiar tu vida sea cual sea tu negocio, tu situación personal o tu sentido del éxito.

Íbamos mostrando nuestras nuevas instalaciones según iban llegando nuestros invitados y costó que los asistentes entrarán en la sala de formación. Parece que les gustó nuestra oficina… (jejejeje).

Más de una veintena de personas preparadas, o eso creían, para oír e interactuar con el ponente y entre sí. Personas de diferentes ámbitos profesionales y localidades que eligieron bloquear sus agendas para acompañarnos y llevarse una experiencia que, seguro, no pensaban recibir.

Preguntas y reflexiones, por parte del ponente, que llevaban a los asistentes a plantearse aspectos que el ritmo de nuestro día a día no siempre nos deja considerar. Siempre haciendo, siempre en automático, pero sin saber realmente a donde vamos. Siempre ocupados y cada vez más lejos del ideal de vida que habíamos planeado cada uno para sí.

Vídeo resumen de la ponencia

Los silencios y las miradas perdidas eran el reflejo de todo el ajetreo que se estaba produciendo dentro de cada uno de los presentes. Y es que hay preguntas que tienen que venir de otros para que sean verdaderamente rotundas y nos saquen (al menos por unas horas) del adormecimiento que nos provoca ir en automático día tras día.

El pequeño break de media mañana vino muy bien para que los asistentes comentaran entre si y compartieran impresiones y, también, tarjetas. Networking y charla distendida para basar todo lo compartido en esas escasas dos horas que aún llevábamos.

La exposición continuaba y este grupo tan divertido como heterogéneo y participativo creó un ambiente grato y muy enriquecedor.  Un agente de seguros, una abogada, también una periodista, una dependienta, intermediarios financieros y, por supuesto, compañeros del sector. Todos muy distintos y de ámbitos muy diversos, pero con los mismos “miedos”, inquietudes y obstáculos.

Ademas de preguntas y cuestiones potentes, los asistentes se llevaron herramientas y tips para poner en práctica, no solo en el ámbito profesional, si no también en el personal y familiar.

Ya lo dijimos, varias veces, aquel día: sólo retenemos el 8% de la información que recibimos.  Y es por ello que recomendamos repetir este curso cuantas veces sea posible ya que, a la falta natural de retención hay que sumarle el olvido por no poner en acción lo aprendido.

No me negareis que hay que “zarandear”, con cierta frecuenta, nuestra convicciones y mente para no caer en los brazos del  moderno Morfeo del estrés.

Comidas, el Belén y viviendas también…

Pronto iniciamos, algunos ya lo han hecho (entre los que se incluye nuestra oficina), el periplo de comidas y reuniones de empresa, familias, amigos… Nuestra agenda “social” tendrá, en esta última quincena del año, más movimiento que en los once meses pasados.

Y puedes optar por llevarlo con resignación y paciencia, pues todos sabemos que hay quedadas de las que nos gustaría librarnos…, o tomarlo como una excelente oportunidad para hacer negocios y afianzar vínculos profesionales.  ¿Por qué no?  ya que vamos… ¡aprovechamos!

Si hay que ir… ¡¡ se va!!

Si hay un tema recurrente en comidas y reuniones, durante todo el año, es el de la vivienda. Y es, además, una cuestión sobre la que todos los comensales tienen unos conocimientos ilimitados, el cuñado “multiusos” también, por supuesto.

Si eres de los que has hecho saber cuál es tu profesión y no eres un agente “secreto”, seguro te tocará oír:

“¿Y qué…? ¿se vende “algo” o no…? Es que está la cosa… Ahora, que con lo que cobráis, no te puedes quejar amigo (inclúyase palmada desproporcionada en la espalda)

También los que se acercan con sigilo, como si portaran un secreto de Estado, y te dicen entre susurros: “sé que no es el momento, pero ya que estamos aprovecho para comentarte que tengo unos ahorrillos y quiero invertir en algo. Pero esto que quede entre tu y yo, ¿eh…?”

Y como el tema va a salir si o si, y lo sabes, mejor nos vamos preparados y aprovechamos para reforzar nuestra esfera de influencia y propiciar referidos.

Lo mejor será tratar los temas que surjan, con los diferentes “espontáneos”, de forma concisa, breve y estableciendo una llamada para la siguiente semana y así hablar tranquilamente. Ya sabemos que el alcohol y el ácido úrico alto no son los mejores aliados en estos temas… Por supuesto, no olvides llevar tus tarjetas de visita siempre encima. 

Restaurantes varios y compras navideñas.

Todos tenemos, además, de las reuniones y comidas propias, esos otros eventos en los que vamos en calidad de acompañantes.  En ellos es más que probable que no sepan a que nos dedicamos. Aunque no se trata de ir abordando a nadie con tarjetas, ni de pasarnos dando la “chapa”, son excelentes oportunidades para darnos a conocer y mostrar lo que hacemos cada día.

Puedes pedir recomendados y entregar tu tarjeta, ya que suele ser un ambiente distendido y agradable en el que los asistentes se muestran receptivos.

Pasadas estas fechas “tan locas” puedes contactar de nuevo con ellos por teléfono para preguntar que tal fueron las fiestas y “apuntar” nuevamente esa solicitud de referidos.

Los contactos de nuestro teléfono son la base de nuestro negocio, no olvides alimentar y “mimar” tu agenda cada día, también en fiestas.

Ni que decir tiene que el encargado, camarero o gerente del restaurante o bar en el que estéis puede ser un aliado perfecto para referir contactos y siempre será interesante reunirte con él, o ella, y establecer vínculos de colaboración y alianzas.

También las tiendas donde compres los regalos para tus familiares y amigos son puntos interesantes a los que visitar con frecuencia. Publicitarlos en Redes Sociales y establecer sinergias “win-win” te aportarán visibilidad y cercanía en tu zona de influencia.

En estas fechas vamos a estar más en la calle y visitar más negocios que en otros momentos del año, aprovechemos la situación para trabajar nuestra marca y “sembrar” referidos. Y este hábito debemos trabajarlo siempre, llevar el modo contactos y negocio inmobiliario siempre activo. Somos agentes Inmobiliarios no agentes secretos, ¿verdad?

Disfruten de las fechas y reuniones y siempre con moderación, amigos.

Inicios a finales

Con los esquemas un poco más reestablecidos, sólo un poco, tras unirme a la familia Keller Williams, retomo la que sabéis es mi pasión por la escritura. Y es que esa necesidad arrolladora por escribir ya llevaba varias semanas pidiendo atención y acción.

Estrenando funciones y empresa, en pleno proceso de formación sobre modelos y sistemas, concluyendo además las instalaciones de la que será la nueva sede Keller Williams en Málaga… un final de año en el que se están poniendo las bases para un 2020, sin duda, apasionante.

Todo un reto para mí que, hasta ahora, había desarrollado mi trayectoria inmobiliaria en empresas de estructura pequeña y carácter familiar; y el desafío no viene sólo por el tamaño o la labor a desempeñar sino por la diferencia con que esta gran firma, de origen estadounidense, desarrolla su crecimiento y plan de negocio.

Requiere, por mi parte y el resto del equipo, entender e interiorizar un nuevo modo de hacer las cosas, de vivir y desarrollar el sector. Un orden, estrategias y modelos testeados que, hasta ahora no había conocido ni trabajado, al menos no a tan gran nivel de sistematización.

Decido, de muy buen agrado, salir de mi zona de confort, de lo que hasta ahora era conocido y “controlado” por mí.  ¿Y sabes qué…? ¡Me encanta!

Pensar fuera de la caja, resiliencia, culo inquieto, techo de cristal… llámalo como quieras: necesito estímulos y retos diferentes con cierta frecuencia. Desafíos con los que aprender, rodearme de personas mejores que yo y crecer personal y profesionalmente.

Y es que las empresas, y como se ofrecen a las personas que las conforman, están cambiando, asumiendo y extrapolando modelos más flexibles y horizontales. Estructuras que permiten que sus participantes se desarrollen y muevan por el diagrama de funciones y cargos sin ninguna limitación. ¿Estás capacitado? ¡Adelante!

Da igual el género, la procedencia y, en según que caso, la formación previa que puedas tener; las empresas buscan, cada vez más, personas creativas, adaptables y con amplitud de miras para una realidad cada vez más globalizada y cambiante.

No todas las compañías o sectores pueden, o quieren, implantar estándares tan dúctiles y creo que puede que no sean del todo conscientes de las limitaciones y barreras invisibles que están presentando a un mercado laboral cada vez más independiente y demandante de promoción profesional dentro de la empresa en cuestión.  

Décadas atrás te iniciabas en una empresa y estabas treinta años en ella sin cambiar tu puesto ni tener opción. Hoy queremos proyección y permanencia, así como promoción y movilidad. Y es que el modo de consumir, vivir, disfrutar del ocio, descansar…. está cambiando; el modo de trabajar y las empresas para las que lo hacemos también deben hacerlo.

Formadores y formados

El atemporal Confucio dijo:

“El aprendizaje sin acción es labor perdida”

Yo también digo a mis clientes, sin llegar ni a la suela de la alpargata a Don Confucio, que la calidad del asesoramiento que ofrece un agente inmobiliario es directamente proporcional a sus conocimientos. Y lo creo firmemente. Y es que, en mi opinión, no es lo mismo formación que conocimiento.

Puedes andar “formándote” de curso en curso, los tienes de todos los tipos, y no
interiorizar ni asimilar nada de lo que expongan, o puedes quedarte en casa y leer por tu cuenta y tenerle bien tomado el pulso al sector. Hay de todo en todas partes, ya se sabe.

¿Buenos formadores…? “Haberlos haylos”
Hace varios meses ya, encontré en “Don Google” un ranking de los “vendehúmos” más “destacados” de 2019. Si, yo también me sorprendí cuando me topé, por casualidad, con el artículo.

La página difusora, medio en broma medio en serio, mete en el saco a un buen puñado de conocidos y, más o menos, mediáticos personajes de las redes sociales; uno de ellos ha hecho incluso un spot publicitario, no recuerdo ahora de qué.
Y ese ranking no salió por que sí, sin más, ni se hizo de forma arbitraria, no. Hicieron una encuesta donde participaron unos miles de personas con ganas de poner a más de uno en su sitio. Cuando el pueblo habla….
En nuestro sector tenemos un buen repertorio de convenciones, formaciones,
congresos, talleres, cursos …. llámalo como quieras. Estos, en gran medida, promovidos y aleccionados por compañeros del sector. Los hay con más o menos experiencia, con mayor o menor currículo, con más o menos despliegue y poderío de medios… los hay para todos los gustos.

¿A qué se debe esta avalancha de formadores? Tras el revés de la crisis y que se
acabara el “despachar” pisos, nuestro sector tuvo que admitir, menos mal, que
necesitaba formación y reciclaje (y lo que queda) para poder seguir existiendo.

Y tal proceso se inició, y se desarrolló hasta tal punto que hay un mercado paralelo que mueve muchos miles de euros cada año.
Por supuesto no digo que no recibamos cursos o asistamos a congresos, si no que son muchos los que se han subido al carro de la formación y las charlas con pinganillo.

Para mí un formador, coach o ponente top es el que tiene un buen PAR. ¡Ala, ya lo he dicho! Mejor me explico, que ya imagino por donde te estas yendo.

El buen formador es consciente de un Problema o cuestión a resolver. No sólo cuenta algo si no que al hacerlo está aportando. No cuenta batallitas sin más. Tiene un mensaje claro que ofrece valor y con el que resolver ese Problema. Ya te conté la P.
¿Vamos a la A? ¡Pues la A de Acción! Si, si, comprobado: la única forma de aprender es haciendo. El buen formador da herramientas, tics y pautas para poder usarlas y ponerlas en marcha desde el minuto uno.
Y la R de Resultados o ROI. ¿Cuánto dinero me ha “devuelto” esa formación que he recibido? De nada sirve asistir, ser conscientes del valor de lo que he recibido y no implementarlo de forma continuada en el tiempo. Y considero que el buen formador es el que hace seguimiento hasta que el receptor de la formación ha interiorizado o automatizado el modo en que ha de resolver ese problema que decíamos más arriba.

Pocos formadores lo hacen, y por supuesto va a depender del coste de la formación, pero hemos de admitir que hay cursos que por lo que valen bien merecen ese seguimiento.

¡Qué si…, qué estoy aprendiendo, de verdad!

Al igual que hay todo tipo de formadores, también hay alumnos de lo más variado. Y las estadísticas dicen que muy buenos pupilos no somos.

Según la información extraída del Siltom Institute, tan solo el 8% de las empresas ven un impacto de los programas formativos que llevan a cabo. Además, sólo el 4% obtiene algún retorno o resultado.
Parece ser que en la mayoría de los casos nos quedamos con algunos conceptos, pero más del 80% los perdemos en unos pocos días y nunca pasamos a aplicarlos en nuestro trabajo. La adrenalina y subidón nos dura bien poco, sí.

También están aquellos que lo saben todo y ven la formación como un gasto y una pérdida de tiempo.

Si en algo coincidimos la mayoría es en la velocidad con que subimos la “fotito” a las redes sociales, en la cantidad de vídeos en directo que tomamos y las divertidas comidas postcurso.
Algunos estudios demuestran que hay personas que, sin haber asistido, han tenido acceso a toda la ponencia gracias a todo el material que se ha compartido en las redes y hasta han implementado más que los que sí estuvieron (ironía, jejejejeje… ¡Aunque quién sabe!)

Admitámoslo, los cursos nos vienen muy bien para “escapar” de la oficina, para ver a los compañeros de otras agencias y para cambiar de aires por un día y relajarnos.

Pocos vamos con el ”modo negocio” activado o queriendo ver una buena oportunidad de networking y sinergia. Que no lo digo yo, lo dicen las estadísticas, ¡eh!

Para mis los buenos alumnos son, también, los que tenemos un PAR, ¡por
supuestísimo! Somos conscientes de una carencia formativa, tomamos acción para solucionarlo y lo añadimos a nuestro día a día para obtener resultados.
Suena difícil y tedioso, además de repipi, lo sé.

Incorporar una sola idea o concepto, de cada curso o formación, no es propósito difícil y además rompemos estadísticas que eso siempre viene bien.
Soy muy fans, lo admito, de la formación activa. Considero como tal, aquella que te hace comprar un libro y devorarlo, también suscribirte a canales de YouTube y podcast, preguntar a otros compañeros sobre el tema, charlar y charlar durante horas hasta que tu pareja y amigos te miran feo y te piden “amablemente” que te calles.
Y eso, ya sabemos, lo consigue un hobby o una afición. Ey, también, (y lo sabes…) una profesión cuando te gusta lo que haces, cuando el aprender no te cansa, cuando te sientes asesor inmobiliario las 24 horas del día, los 7 días de la semana.
¿Entonces qué, nos formamos o nos conformamos?

¿ Qué reparaciones paga el inquilino y cuáles el propietario?

Es una de las dudas más frecuentes relativas a los contratos de alquiler: ¿quién debe pagar la reparación de un electrodoméstico estropeado o de un desperfecto en la vivienda, el casero o el inquilino? Ayuda a esa confusión el que algunos arrendadores que alquilan su piso, introducen en el contrato una cláusula que dice que son los arrendatarios (los inquilinos)  deben asumir el coste de cualquier reparación. Una estipulación que, por mucho que sea aceptada, nunca tendrá validez ante un juez porque contraviene lo establecido en la ley y es, por tanto, nula.

Los deberes en torno a la conservación de las viviendas de alquiler se regulan en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dicho precepto establece que el casero tiene la obligación de realizar, “sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”. Eso sí, previamente, la norma requiere al inquilino que comunique al propietario, “en el plazo más breve posible”, la necesidad de la reparación.

No obstante, la ley no atribuye al casero el deber de costear la solución de todos los desperfectos. La LAU determina que el inquilino tendrá que asumir las “pequeñas reparaciones” que provoque el desgaste del uso de la vivienda y, también, aquellos daños que él mismo haya causado.

La normativa, por tanto, no ofrece una lista cerrada de arreglos que debe asumir uno y otro, o unas cuantías máximas y mínimas, sino que emplea dos términos tan genéricos como “reparaciones necesarias para conservar la vivienda” y “pequeñas reparaciones”. Una inconcreción que hace de esta materia un asunto que, con frecuencia, acaba en los tribunales y cuya resolución depende de las circunstancias de cada caso.

Instalaciones básicas

Existe una serie de elementos que, por resultar imprescindibles “para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”, plantean poca discusión y cuya reparación corresponde al propietario (no el mantenimiento, que deberá costearlo el inquilino). Se trata de la instalación eléctrica, la del agua, la del gas o la de la calefacción; también las obras de conservación del techo, paredes o suelo del inmueble; o la reparación de humedades originadas por defectos del propio edificio.

Como ha definido el Tribunal Supremo, son arreglos “indispensables para el disfrute de la casa” y que asume el arrendador con independencia de que su mal estado se haya producido por “el mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva, provengan de un suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor”. Eso sí, en estos casos, la ley obliga al inquilino a permitir al casero o a un técnico designado por éste “la verificación directa” del estado de la vivienda.

En este apartado es importante resaltar que la justicia considera la pintura de la vivienda un elemento necesario del domicilio, por lo que será el casero quien deba pagar su renovación. Por tanto, no cabe, como ha establecido la Audiencia Provincial de Barcelona, reclamar al inquilino “que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad”.

Los jueces también han resuelto a favor de los inquilinos casos en los que, a pesar de no estar afectada la estructura o esencia del elemento, sí se habían producido desperfectos puntuales. En 1999, la Audiencia Provincial de Lleida obligó a un propietario a pagar la reparación de algunas baldosas en el pasillo de una vivienda, así como las grietas en el cristal de una claraboya por las que se filtraba el agua de la lluvia. O, más recientemente, en 2015, la Audiencia de Madrid resolvió que el lijado y barnizado de un parqué no podía ser considerado una pequeña reparación porque afectaba a un “elemento sustancial” del inmueble, por mucho que su desgaste se debiese a su uso ordinario.

Pequeñas reparaciones

Mucho más difícil de precisar resulta el concepto de “pequeñas reparaciones”, determinante para resolver qué debe pagar el inquilino. En general, los jueces admiten que se trata de arreglos puntuales en elementos tales como grifos, puertas y ventanas, enchufes o interruptores, o electrodomésticos, siempre que la intervención tenga un precio reducido (menos de unos 200 euros).

Así, por ejemplo, la Audiencia de Barcelona condenó hace unos años a un arrendatario a asumir los 30 euros del arreglo del marco de una puerta. En la misma línea, en Lleida se obligó a un arrendatario a pagar la reparación de una cisterna. Como este llevaba ya 16 años viviendo en el domicilio, los jueces entendieron que esta se había estropeado por el uso ordinario de la misma y, por tanto, no podía pasarle la factura al propietario del inmueble.

Ahora bien, si ese pequeño elemento produce grandes daños, la decisión de los jueces puede ser distinta. En Madrid, la Audiencia consideró la avería de un grifo como una “reparación necesaria” en la medida en que su mal funcionamiento había provocado una gran humedad en el inmueble. El arreglo tuvo que costearlo el casero.

El caso más difícil: los electrodomésticos

Los electrodomésticos son el elemento de la vivienda que plantea mayores problemas a la hora de determinar quién se hace cargo del coste de reparación de sus desperfectos. Sin embargo, a la vista de la jurisprudencia, sí pueden establecerse unas orientaciones bastante fiables.

En primer lugar, si la avería que sufre el aparato requiere su sustitución, los jueces determinan que esta debe ser pagada por el propietario de la vivienda. Una decisión que tiene lógica, especialmente, si se tiene en cuenta que el electrodoméstico se quedará en la vivienda aunque haya cambio de inquilino. En este sentido resolvió la Audiencia de Zaragoza en 2009. En el caso enjuiciado, el casero, en virtud de que el contrato de alquiler establecía que la limpieza y mantenimiento de los electrodomésticos correspondía al arrendatario, trató de que fuera él quien costeara la sustitución de la lavadora cuando esta quedó inservible. Los magistrados rechazaron su pretensión argumentando que el mantenimiento en ningún caso puede equipararse con la sustitución.

¿Qué sucede si lo que se estropea no es el electrodoméstico en su conjunto, sino un elemento del mismo? En 2001, el tribunal provincial de Murcia analizó quién debía pagar el programador de una lavadora, una pieza cuya renovación costaba casi la mitad que el total del aparato. Los jueces finalmente determinaron que, dada su elevada cuantía, no podía considerarse una “pequeña reparación”, por lo que no cabía imputárselo al inquilino. Sin embargo, en 2003, la Audiencia de Valencia sí condenó al arrendatario a pagar el arreglo de una pieza del calentador, cuyo precio era solo de 45 euros.

También son especialmente conflictivos los aparatos de aire acondicionado. No obstante, los tribunales han tendido a considerar que, especialmente en zonas de calor, son un elemento esencial de la vivienda, de tal modo que los arreglos necesarios para su buen funcionamiento los debe soportar el propietario del inmueble.

¿Quién paga las mejoras?

Una de las circunstancias que genera cierta confusión entre los inquilinos es la diferencia entre obra de conservación y obra de mejora. Y alguno, por ello, se ha llevado el disgusto de tener que pagar una intervención que pensaba que recaería sobre su casero. Es el caso de unos arrendatarios que, en 2005, en Pontevedra, y ante la negativa del propietario, decidieron cambiar la instalación del suministro de agua de la vivienda. Originariamente, este provenía de un pozo situado debajo del inmueble y, según alegaron los afectados, su funcionamiento era muy deficiente. Tras la obra, reclamaron al casero que les abonara el importe. Sin embargo, la Audiencia no les dio la razón argumentando: “Adviértase que, si bien la sustitución del sistema de suministro existente por la conexión a la red pública puede considerarse como adecuada, o, incluso, deseable por múltiples razones, la mera conveniencia no es suficiente para crear la obligación a cargo del arrendador”. Es decir, la obra era una mejora y no una necesidad.

El mismo razonamiento empleó la Audiencia de Zaragoza, en 2000, para rechazar la demanda de un inquilino que pedía que el arrendador pagara la colocación de una ducha en un baño que no la tenía. El órgano judicial entendió que su instalación superaba el estado de conservación de la casa exigible al propietario.

Como has podido comprobar, todo muy ambiguo y sujeto a interpretaciones.  Realiza tus gestiones inmobiliarios de manos de profesionales para asegurarte una representación adecuada en caso de conflictos o desavenencias.

  • Fuente: El País

¿Necesito el Certificado Energético para Vender y Alquilar?

Qué es un certificado energético

Es el certificado imprescindible para vender o alquilar un inmueble. El certificado energético informa sobre el consumo energético y sobre las emisiones de CO2 de un inmueble que se anuncia en venta o en alquiler.

El certificado energético obligatorio desde junio de 2013

El certificado energético es obligatorio en España desde el 1 de junio de 2013 para poder alquilar o vender un inmueble o local.

La obligación de mostrar el certificado energético está regulada en España por el Real Decreto 235/2013. La normativa de certificación energética procede de una Directiva Europea que ya han acatado todos los estados miembros.

La responsabilidad de obtener este certificado energético es del propietario de la vivienda, quién debe contratar el servicio de un técnico certificador para obtener su certificado energético.

Con el certificado energético se obtiene la etiqueta energética

El contenido del certificado energético se resume en la etiqueta energética. Esta etiqueta, de aspecto parecido a la etiqueta energética presente en electrodomésticos, indica las calificaciones de emisiones y de consumo que el inmueble ha obtenido en su certificado energético, en una escala de colores que va de la A, la más eficiente, a la G, la menos eficiente.

El certificado energético cuándo se anuncia

La calificación energética indicada en el certificado energético debe figurar en cualquier anuncio o acto publicitario del inmueble.

El propietario debe facilitar su certificado energético a su agencia inmobiliaria e incluirlo en su anuncio en portales inmobiliarios.

El certificado energético en el momento de la firma

En caso de venta de un inmueble el propietario debe entregar el certificado energético al comprador. Además el certificado energético debe incluirse en el contrato de compraventa.

En caso de alquiler se debe mostrar y entregar una copia del certificado energético al inquilino. También se solicitará el certificado energético a la hora de depositar la fianza de un alquiler en el organismo oficial que corresponda.

Certificado Energético. Obligatoriedad y sanciones.

Multas por alquilar o vender sin certificado energético

Vender o alquilar sin disponer de certificado energético supone una infracción y está sancionado con multas que oscilan entre los 300 y los 6000€

La Ley 8/2013, de 26 de junio, establece las sanciones por incumplimiento de la normativa de certificación energética.

Estas sanciones se dividen en tres grupos según la gravedad de la infracción. Desde no mencionar la calificación energética obtenida en los anuncios del inmueble en venta o alquiler, a vender sin haber realizado previamente el certificado energético o falsear el resultado del mismo.

  • Las infracciones leves, se multaran con cantidades entre 300€ a 600€.
  • La infracciones graves llevan asociadas multas de 601€ a 1000€.
  • La infracciones muy graves conllevan multas de 1001€ hasta 6000€.

Cómo es el certificado energético

El certificado energético es un informe que consta de varias páginas. Contiene abundante información sobre la orientación, la situación, la envolvente, la iluminación y los sistemas de producción de energía del inmueble.

En la primera página del certificado energético contienen los datos generales del inmueble, además de los datos del técnico certificador. En la parte inferior se indica la calificación energética global del inmueble, en términos de emisiones de dióxido de carbono liberado a la atmósfera. Se expresa en una escala de la A a la G.

Esta calificación aparecerá en la etiqueta de eficiencia energética, cuando se registre el certificado energético. También aparecerá en la etiqueta energética la calificación de consumo de energía (Kw h/m2•año) indicada en el Anexo II de este informe.

Además de esta primera página, el informe dispone de cuatro anexos donde desglosa la información:

  • Anexo I, describe las características térmicas del inmueble.
  • Anexo II, desglosa la calificación energética del inmueble en la calificación de las diferentes demandas y consumos energéticos.
  • Anexo III, referente a las recomendaciones de mejora.
  • Anexo IV, el técnico describe las pruebas, comprobaciones e inspecciones llevadas a cabo durante el proceso de toma de datos.

Si deseas recibir más información sobre el certificado energético y el resto de documentación para vender tu inmueble, no dudes en contactarme y te asesoraré encantada.

Feria de Fuengirola 2019

En pocos días dará comienzo la Feria y Fiestas del Rosario,  en la que los protagonistas son el cante, el baile andaluz y las actividades ecuestres. Es una de las celebraciones más importantes de Andalucía y hacen gala de una excepcional calidad, con actividades ecuestres reconocidas internacionalmente.

Los festejos comienzan  el  domingo 6 de octubre con el pregón en el Palacio de la Paz, este año de manos del grupo musical Efecto Mariposa.  Los actos continúan con la inauguración del alumbrado del Recinto Ferial, y por la noche hay un espectáculo de fuegos artificiales.

Fuengirola ya luce sus mejores galas para que vecinos y visitantes la disfruten hasta el dia 12 de octubre.

Cartel de Feria y Fiestas del Rosario 2019

Agenda de eventos más importantes

El lunes de feria arranca con la misa flamenca que se celebrará a las 10:00 de la mañana  en la Plaza de la Constitución, con la participación del Coro de la Real Hermandad del Rocío de Fuengirola. 

A continuación, tendrá lugar la procesión de Nuestra Señora del Rosario Coronada; acompañada por la Banda de Música de Nuestro Padre Jesús Nazareno de Almogía y la Banda de Cornetas y Tambores Nuestro padre Jesús Nazareno de Almogía.

A las 21:00 el gran castillo de fuegos artificiales  desde la zona de la Loma de Fuengirola. Se podrá contemplar desde el Recinto Ferial.

El martes 8 es el Dia del niño y los más peques podrán disfrutar de las atracciones con un 50% de descuento y fiestas infantiles en el Palacio de la Paz

Y el miércoles  nos ponemos flamencos para disfrutar,  a las 22:30 h. del  XLIII Festival Flamenco “El Jabegote -Juan de la Loma” en el Palacio de la Paz
Al cante y a la guitarra nos deleitaran: Pedro “El Granaíno”,  Diego Morilla , Jesús Méndez, Francisco Blanco y Paqui Rosales. Puedes adquirir tus entradas en El Corte Inglés

Las principales actuaciones musicales serán el viernes y sábado. El viernes  a cargo de Virginia Gámez, acompañada de un elenco de 8 artistas, en el Palacio de la Paz a las 22.30 horas.                   

Y el sábado la malagueña Diana Navarro con su nuevas canciones y conocido repertorio nos hará disfrutar en el Palacio de la Paz a las 22.30 horas.

Las más de 30 peñas y casetas que se encuentran en el Recinto Ferial cuentan, además, con una amplia variedad musical y de eventos para disfrutar en el mejor ambiente.

Tampoco nos olvidamos de los mayores, y para ellos se ha previsto  monumentales corridas de toros, exhibiciones de enganches de caballos, el cante y baile andaluz y de la estampa de numerosos caballos de gran belleza y magníficos carruajes que discurren por las calles de la ciudad. La caseta de Tercera Edad es el lugar donde no faltan actuaciones musicales y el humor.      Los jóvenes cuentan con un espacio propio en la Caseta Municipal de la Juventud con la música actual.                           

Como puedes ver, unos días de disfrute, costumbres, amigos y familia en el mejor ambiente que te ofrece una de las ferias más importante de la Costa del Sol.

¡Feliz Feria a todos!

Puedes ver toda la información en www.fuengirola.es